Il D.lgs n.23 del 14 Marzo 2011 ha introdotto una alternativa fiscale al regime ordinario applicabile per la tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, che prevede l’applicazione di un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti e del 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa. Inoltre il legislatore stabilisce che la cedolare secca sostituisce “l’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonche’ delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione….. le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.”(art. 3 c.2 del d.lgs n.23)
A prima vista sembrerebbe sempre conveniente scegliere di optare per questa alternativa fiscale ma non sempre è così .
Proviamo ad analizzare in dettaglio la norma e confrontiamola con il regime ordinario.
Quali sono i soggetti che possono optare per la cedolare secca
È ammessa la possibilità di optare per tale regime di tassazione soltanto ai locatari persone fisiche; sono esclusi quindi gli imprenditori, i lavoratori autonomi, i condomini, le società di persone e di capitali anche nell’eventualità che concedano in locazione degli immobili ad uso abitativo ai propri dipendenti.
Quali sono gli immobili interessati
Anche in questo caso la norma mette dei limiti, possono optare per tale regime solo i locatari di immobili destinati all’uso abitativo quindi quelli accatastati in classe da A1 ad A11 esclusi gli immobili accatastati in A10 cioè gli uffici. Per quanto riguarda le pertinenze di questi immobili per poter godere del regime devono essere inserite nel contratto di locazione dell’immobile ad uso abitativo, possono essere inserite nel contratto anche più pertinenze ma per usufruire del regime non è possibile un contratto autonomo che da in locazione solo la pertinenza.
Si può usufruire del regime anche se viene locata soltanto una parte dell’immobile ad uso abitativo.
Nel caso in cui uno stesso soggetto abbia dato in locazione più unità immobiliari, per ogni contratto potrà scegliere se applicare o meno la cedolare secca.
Per gli immobili in comproprietà, ogni proprietario potrà scegliere in piena autonomia (e indipendentemente dalle scelte degli altri) di optare o meno per il regime della cedolare secca.
Quando conviene?
La convenienza varia in base al livello di reddito ed in base alla tipologia di contratto, infatti in caso di contratto ordinario 4+4 l’aliquota applicata sarà del 21% mentre in caso di contratto concordato del 19%.
In generale per i redditi più bassi inferiori ai 15000€ non è mai conveniente optare per la cedolare secca in quanto l’aliquota del 21% o del 19% viene applicata al canone annuo complessivo mentre in regime ordinario l’aliquota IRPEF per lo scaglione del reddito inferiore o uguale a 15000€ è del 23% e si applica all’85% del canone annuo per i contratti 4+4 e al 59,5% del canone annuo per i contratti concordati.
Per redditi più alti compresi tra 15000 e 28000 ( aliquota 27% )bisognerà calcolare la convenienza tenendo conto che :
- Optando per la cedolare secca non si devono versare le addizionali regionali e comunali e le imposte di registro (che incidono sul 2% canone annuo per i contratti liberi e 1,4% per i contratti concordati eche vengono pagate per la metà dal proprietario dell’immobile).
- Optando per la cedolare secca il canone di locazione non potrà subire aggiornamenti ISTAT anche se previsto dal contratto.
- Se il reddito complessivo ( escludendo il reddito della locazione assoggettato a cedolare secca )non risulta abbastanza capiente si potranno perdere le detrazioni spettanti per familiari a carico, spese mediche, asili nido, spese universitarie, mutui per abitazione principale, ristrutturazioni edilizie, ecc..
Sarà opportuna quindi un accurata considerazione di tutti questi elementi per valutare adeguatamente la convenienza all’opzione , anche se in generale ritengo che anche per questa fascia di redditi sia quasi sempre più conveniente il regime ordinario.
Per i redditi che invece superano i 28000€ l’opzione alla cedolare secca si fa invece molto interessante anche qui bisognerà tener conto dei fattori sopra elencati ma più il reddito sale e più appare evidente come la cedolare secca convenga, infatti l’aliquota IRPEF per lo scaglione di reddito compreso tra 28000 e i 55000€ sale al 38%, al 41% per redditi compresi tra 55000 e 75000€, e al 43% per redditi superiori a 75000€.
Fonti:
irpet.it;
agenziaentrate.gov.it;
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